台江有学区房吗？也算有吧，只是相较于于鼓楼和仓山烟台山，似乎存在感比较低。
前几年，一个历经风霜几十年的公寓，重新入市，以学区房的名义宣传。
推广名为锦颐公馆，虽有售楼部，实际上卖的还是二手房，划片国货小，对口福八中。
只不过，如今的锦颐公馆，已经成了问题楼盘了，买到这个楼盘的业主，估计肠子都悔青了。
现在，台江又有一个公寓版的学区房，中介在帮忙宣传，划片台三小对口福八中。
这个配置，在台江板块算是不错了，但是如果了解房子的前世今生，不知道会不会失望。
PART 1
图片来源于网络
这个楼盘的推广名为和樾锦街里，但是要聊到这个楼盘的历史，似乎有点悲催。
其前身为 “志信广场”，1996 年 10 月动工，原计划建设 9-12 层商住大楼，但因原开发商资金断裂，1998 年停工时仅建至 6 层，首次烂尾。
2003年，福建康超房地产以 2500 万元竞得项目并更名为 “康超大厦”，但 2008 年因预售及抵押问题再度资金链断裂，停工时主体已封顶，地下二层建成，陷入长达 16 年的执行僵局。
这是一个不错的地段，位于台江区洋中街道广达路370号，临近台三小和福八中，目前得到的信息是对口台三小，是这个楼盘的主要卖点。
但是，这个楼盘4月就取证了，都过四个月了，那么大的售楼部，怎么就卖了11套房啊，每个月的销量大约是3套。
按照这个速度，住宅总共就136套，总库存的合计去化周期，要达到3年半左右。
置业顾问说，这个楼盘是可以凭借购房合同入读台三小的，这么看的话，4月的取证时间非常合适。
在每一年三四月份，就是家长为孩子置办学区房的高峰，大多数家长是希望赶在五六月之前，搞定房子。
但是，四月份开盘，到现在为止，网签才11套，有点说不过去了吧。
一个楼盘，如果某个置业顾问卖不好，那可能是能力问题，但是整个楼盘卖不好，那就要考虑一下房源自身的原因了。
PART 2
右图为实地拍摄
这是今天下午三点多拍下的照片，天气不算特别热，但是感觉工地上没什么人。
前几天，看到一位同行写过这个楼盘，左图是他们的照片，右图是我们今天拍的照片，似乎从工地上看不出有多大差距。
当然，有人会说这也可能会出问题，但目前为止，这么说不太合适，因为销售团队和其他工作人员都在岗。
但是，可以吐槽一下这个所谓的学区房：
图片来源于中介
61平米，按照现在的户型，参考安置房，一般是两开间朝南，厅和主卧采光为南向，次卧是北向采光井。
这个奇葩的61平米户型，居然是做4.1米层高，这个层高，很尴尬吧。
如果在售的很多4.5米层高的公寓，做上下两层的话，都感觉非常压抑，个子稍微高一点就不太适合居住了。
那么4.1米层高，真的隔成两层的话，可以想象一下，在4.5米层公寓里，每层再减去20厘米。
看不起谁呢？现在上初中的孩子，基本都有170左右的身高了，做两层真的不合适。
图片来源于中介
当然，还有一种户型，也很奇葩，80平米为扇形结构，从业这么久，很少看到这种户型。
在宣传上说，这是一室两厅一卫的户型。
怎么这么浪费呢？在福州，79平米都能整出一个三房两卫，这个奇葩户型，80平米却只有一房一卫。
这是公寓楼栋的硬伤，确实很难改变。
PART 3
图片为实地拍摄
如果户型不能改变，那可以通过以价换量的方式来弥补不足之处，只要价格到位，没有卖不出去的房子。
但是，中介说这个楼盘每平米均价大约在3.3万左右，从多个维度来看是否有优势。
划片台三小对口福八中主要是群升国际，目前这个楼盘的成交价低的两万四五，高的也就三万出头。
图片来源于幸福里
群升国际虽然是二手房，但是和锦街里公寓对比，还是有优势的。
因为群升国际是一个比较正常的商品房社区，和普通商品房一样，有社区，能满足基本活动；
锦街里就是一栋公寓，容积率为4.07，户型很奇葩，浪费空间太多了。
至于土地年限缩水（还剩下41年），咱客观说，只要还是住宅性质，影响并不大。
不过，拿锦街里对比群升国际（划片台三小地块），内行人会看到产品力方面，开始慢慢变旧的群升国际，还是略胜一筹。
比如，群升国际82平米可以做大两房，居住体验感比较好，而在和樾锦街里，80平米左右是扇形户型，真正属于卧室的区域只有一个。
锦街里的优势是4.1米的层高，不过，这对比商品房，仅仅增加1米出头的层高，好像也没多大用处吧。
但是，二者之间的价格差距还是很大，一个是现房，能拎包入住，挂牌价约2.4万，一个是期房，均价要3.3万。
划片学校一样，正常住宅对比公寓楼，单价要便宜约9千元。
千万别说因为新房原因才卖得贵，现在的新房，贵的原因主要是因为房地产经过多年的进化，居住体验感不断增强。
但是，锦街里的公寓楼，尽管现在也是住宅性质，看一眼户型就知道，浪费空间太大了。
2万4能搞定的事情，何为非要花3.3万去完成呢？
但凡对群升国际有了解的客群，都知道该怎么选择。
结语
图片为实地拍摄
其实，留给和樾锦街里，最适合的道路就是以价换量，把价格打到比群升国际更有性价比。
对，是降价，不是吹牛！
今天有粉丝说，销售介绍说3号线马上就要开通了，预计时间是明年，在达道站有站点。
作为老粉，他知道我们对于3号线的评价。
因为从2014年开始，保利香槟国际开盘的时候，就说附近会有地铁3号线。
现在买入保利香槟国际的小姐姐，都熬成阿姨了，还没看见站点，谁的青春耗得起漫长的等待。
在介绍锦街里的时候，看到笔记中有这么一行
升值：学区属性赋能，价值看涨，有效抵御通货膨胀，亦可以租养贷。
买的时候就比正常住宅还高，居然还敢说升值？
我们相信随着教育不断公平化，学区房的金融熟悉也会越来越弱，房住不炒的观念早已深入人心，谁会以投资的属性买入呢？
锦颐公馆，也算半个前车之鉴，因为在销售的时候，把北楼公寓打包成新房卖，价格却远高于南楼的二手房。
结果，间接助攻了南楼的二手房，当时和几个同事开玩笑说，锦颐公馆是来做慈善的。
首先，我们对于和樾锦街里的地段价值给予肯定，这楼盘划片台三小，地段不错，生活，出行都比较方便。
但除了划片和地段以外，似乎看不到优点了，关键是群升国际很多地块都能划片台三小，真有上学需求的家长，可以低价买住宅，怎么会高价买公寓呢？
所以，现在知道为什么4个月才卖11套了，当对比群升国际的住宅，有价格优势的时候，才能吸引大众的眼球。
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